Le marché de l'immobilier d'entreprise repose sur plusieurs indicateurs permettant de suivre les transactions, les investissements et les conditions locatives. Le GIE ImmoStat publie chaque début de trimestre des statistiques consacrées aux bureaux, aux commerces, à la logistique et aux locaux d'activité. Ces données permettent d'observer les différents segments immobiliers à partir de critères de mesure et de méthodes de calcul spécifiques.
Investissement en immobilier d'entreprise : volumes et prix
Les montants investis en immobilier d'entreprise
Le volume d’investissement correspond au montant global des acquisitions réalisées par des investisseurs dans différentes catégories d’actifs immobiliers : bureaux, commerces, locaux d’activité et entrepôts. Le périmètre statistique retenu par ImmoStat comprend les transactions dont le montant acte en main est supérieur à 4 millions d’euros. Les résultats sont exprimés en millions d’euros (M€).
Les données sont présentées par trimestre en Île-de-France, avec une répartition par zone géographique permettant de distinguer les différents secteurs du marché francilien. Ce seuil constitue un critère méthodologique important : les acquisitions d’un montant inférieur ne sont pas intégrées à cet indicateur. Les volumes publiés correspondent donc à un périmètre défini et non à l’ensemble des transactions immobilières réalisées sur le marché.
Les prix d'investissement dans les bureaux
Les prix des investissements en bureaux font l’objet d’un suivi spécifique, exprimé en euros acte en main par mètre carré (€ AEM/m²). L’indicateur repose sur une moyenne simple des prix recensés au cours des douze derniers mois, pour chaque sous-secteur géographique défini par la segmentation ImmoStat. Afin de préserver la représentativité des résultats et la confidentialité des transactions, une actualisation n’intervient que lorsqu’au moins trois opérations sont disponibles. Les résultats locaux sont ensuite agrégés selon une répartition géographique fixe pour constituer des séries couvrant des territoires plus larges, notamment l’ensemble de l’Île-de-France. Cette méthode permet de neutraliser les variations liées aux changements dans la répartition géographique des transactions. Le calcul concerne exclusivement les bureaux acquis dans une perspective d’investissement, pour un montant unitaire d’au moins 4 millions d’euros acte en main.
Marché des bureaux : demande placée, offre et loyers
La demande placée et l'offre immédiate
La demande placée des bureaux correspond à l’ensemble des locations et des ventes à l’occupant portant sur des locaux à usage de bureaux. Elle est exprimée en mètres carrés de surface utile et prend uniquement en compte les nouveaux baux signés pour une durée supérieure à 12 mois. Les renégociations de bail et les ventes réalisées auprès des locataires déjà en place sont exclues du calcul.
Les statistiques sont disponibles par trimestre en Île-de-France, avec une ventilation géographique permettant d’observer les transactions selon les différentes zones du marché. L’offre immédiate constitue un indicateur complémentaire. Elle correspond à l’évaluation des surfaces de bureaux immédiatement disponibles. Son calcul repose sur la moyenne des données fournies par les conseils membres du GIE ImmoStat, en distinguant les biens neufs des biens de seconde main.
Ces deux indicateurs permettent de différencier les surfaces ayant fait l’objet d’une nouvelle transaction de celles proposées à l’occupation.
Les loyers faciaux moyens des bureaux
Les loyers faciaux moyens sont exprimés en euros hors taxes et hors charges par mètre carré et par an (€ /m²/an HT HC). ImmoStat distingue deux catégories de biens : les bureaux de seconde main et les bureaux neufs ou restructurés.
Pour chaque catégorie et segment de marché, le calcul repose sur des moyennes simples établies pour les petites, moyennes et grandes transactions, selon un découpage adapté à chaque marché. Lorsque moins de trois références sont disponibles pour l’un de ces calculs, le résultat du trimestre précédent est utilisé pour compléter l’échantillon. Les trois moyennes obtenues sont ensuite regroupées en fonction de leur poids respectif dans la demande placée observée par le passé. Cette méthode vise à éviter que l’indicateur de loyer varie uniquement en raison de changements dans la répartition des transactions entre les différentes catégories de surfaces.
Le taux d'accompagnement locatif
Le taux d’accompagnement mesure le poids des avantages accordés dans le cadre d’une transaction locative par rapport au revenu théorique calculé sur la base du loyer facial pendant la durée ferme du bail. Les aménagements pris en compte comprennent les franchises de loyers, les travaux, les loyers progressifs et les mises à disposition. L’indicateur concerne uniquement les transactions locatives portant sur des surfaces d’au moins 1 000 m². Son calcul repose sur les opérations recensées au cours des 12 derniers mois et fait l’objet d’une actualisation trimestrielle. Pour chaque zone géographique, secteur ou segment de marché, le taux moyen correspond à une moyenne simple des transactions. À l’échelle de l’ensemble de l’Île-de-France, le calcul est pondéré par les surfaces.
Exemple de calcul du taux d'accompagnement
Pour illustrer ce mécanisme, un bail commercial présente les caractéristiques suivantes : une durée ferme de 9 ans, une surface louée de 10 000 m² et un loyer facial de 500 €/m². Les avantages consentis comprennent une franchise de loyers de 10 mois, des travaux de 100 €/m² et une mise à disposition de 2 mois. Le loyer facial global sur la durée ferme du bail s’élève à 45 000 000 €, tandis que le montant total des aménagements représente 6 000 000 €. Le taux d’accompagnement obtenu est donc de 13,3 %.
Cet exemple permet de distinguer le loyer facial affiché des conditions économiques résultant des aménagements consentis dans le cadre de la transaction.
Logistique et locaux d'activité : les transactions suivies
La demande placée des entrepôts de plus de 5 000 m²
La demande placée des entrepôts correspond à l’ensemble des locations et des ventes à l’occupant portant sur des bâtiments de plus de 5 000 m² en France. Elle est exprimée en mètres carrés de surface utile et concerne trois catégories de biens : les entrepôts répondant aux critères des classes A et B, les entrepôts frigorifiques et les messageries. Seuls les nouveaux baux d’une durée d’au moins 6 mois sont intégrés au calcul. Les renégociations et les ventes réalisées auprès des locataires déjà présents sont exclues.
Les séries statistiques sont établies depuis 2005 pour l’Île-de-France et depuis 2011 pour le reste de la France. Les résultats sont présentés par trimestre, en distinguant les transactions réalisées en Île-de-France de celles enregistrées dans les autres régions.
Les transactions en locaux d'activité
La demande placée des locaux d’activité regroupe les locations et les ventes à l’occupant portant sur des biens destinés à un usage d’activité. L’indicateur est exprimé en mètres carrés de surface utile et retient les nouveaux baux signés pour une durée supérieure à 6 mois. Les renégociations de bail et les ventes aux locataires déjà en place ne sont pas comptabilisées.
Les statistiques sont disponibles par trimestre pour l’Île-de-France, avec une présentation complémentaire par tranche de surface.
Les autres marchés immobiliers suivis par ImmoStat
L'investissement résidentiel en France
Le suivi statistique d’ImmoStat comprend également les acquisitions d’actifs résidentiels en bloc réalisées par des investisseurs. L’indicateur retient les transactions dont le montant acte en main est supérieur à 1 million d’euros. Plusieurs catégories de biens sont concernées : les logements classiques et intermédiaires, les résidences étudiantes, les résidences seniors hors EHPAD ainsi que les actifs de coliving.
Les résultats sont disponibles à l’échelle nationale, avec une présentation annuelle et trimestrielle. Ce suivi repose sur un périmètre distinct de celui de l’immobilier d’entreprise, notamment en matière de catégories d’actifs et de seuil de transaction.
Le marché immobilier d'Aix-Marseille-Provence
ImmoStat propose également un suivi territorial consacré à Aix-Marseille-Provence, fondé sur la demande placée. Les transactions sont réparties entre deux secteurs : les bureaux et les activités. Cette seconde catégorie regroupe les locaux mixtes, les locaux d’activité et les entrepôts. La demande placée correspond aux locations et aux ventes à l’occupant, par opposition aux acquisitions réalisées par des investisseurs. Les surfaces sont exprimées en mètres carrés de surface utile. Les résultats sont présentés selon deux formats : les données trimestrielles et le cumul annuel. Cette ventilation permet de suivre séparément les transactions portant sur les bureaux et celles concernant les autres locaux professionnels du territoire.
Tableau récapitulatif des indicateurs immobiliers
Indicateur | Ce qu'il mesure | Périmètre ou unité principale |
Volume d'investissement | Acquisitions réalisées par des investisseurs | Transactions supérieures à 4 millions d'euros acte en main ; résultats trimestriels en Île-de-France, en M€ |
Prix d'investissement des bureaux | Prix des bureaux acquis à des fins d'investissement | € AEM/m² ; opérations d'au moins 4 millions d'euros et actualisation à partir de trois opérations |
Demande placée des bureaux | Locations et ventes à l'occupant | Surface utile ; nouveaux baux de plus de 12 mois |
Offre immédiate | Surfaces de bureaux immédiatement disponibles | Distinction entre biens neufs et biens de seconde main |
Loyers faciaux moyens | Loyers affichés des bureaux | € /m²/an HT HC ; biens de seconde main, neufs ou restructurés |
Taux d'accompagnement | Avantages associés aux transactions locatives par rapport au loyer facial théorique | Surfaces d'au moins 1 000 m² ; opérations des 12 derniers mois |
Demande placée des entrepôts | Locations et ventes à l'occupant pour les bâtiments concernés | Entrepôts de plus de 5 000 m² ; nouveaux baux d'au moins 6 mois |
Demande placée des locaux d'activité | Locations et ventes à l'occupant | Surface utile ; nouveaux baux de plus de 6 mois |
Investissement résidentiel en bloc | Acquisitions d'actifs résidentiels par des investisseurs | Transactions supérieures à 1 million d'euros acte en main |
Marché d'Aix-Marseille-Provence | Demande placée des bureaux et des activités | Données trimestrielles et cumul annuel |
Conclusion
Les indicateurs d’ImmoStat offrent une lecture structurée des différents marchés immobiliers, en distinguant l’activité des investisseurs, les transactions des utilisateurs et les conditions locatives. Leur interprétation nécessite toutefois de tenir compte des périmètres géographiques, des seuils de transaction et des méthodes de calcul propres à chaque catégorie d’actifs.
À retenir
- Les volumes d'investissement et la demande placée décrivent des opérations différentes : acquisitions d'investisseurs d'un côté, transactions avec des utilisateurs de l'autre.
- Les seuils, les durées de bail et les zones géographiques déterminent le périmètre de chaque série.
- Les loyers faciaux ne rendent pas compte, à eux seuls, des avantages locatifs pris en compte dans le taux d'accompagnement.
- La comparaison des indicateurs suppose de tenir compte de leurs unités et de leurs méthodes de calcul respectives.
Source : GIE ImmoStat – Infos marchés : https://www.immostat.com/infos-marches/
Conseil
Dans une analyse patrimoniale, la lecture des données immobilières gagne à distinguer les acquisitions d'investisseurs, les transactions des utilisateurs et les conditions locatives. Le rapprochement des indicateurs peut contribuer à situer un segment de marché, à condition de conserver à l'esprit les seuils et les périmètres propres à chaque série.
